ARTIGO: Anatomia de uma crise anunciada: o mercado imobiliário americano

Ederson Passos e Mauro Zico da Silva*

São Paulo, 27 de setembro de 2007 – O chamado “efeito-riqueza” tem provocado nos Estados Unidos grande bolha de consumo no sistema imobiliário, principalmente pela expansão do sistema de crédito e absorção de riscos financeiros. O que se observou com isso no último ano foi uma elevação dos preços dos imóveis para muito além da realidade. As hipotecas passaram a ser negociadas chegando a um valor que, mesmo vendendo o imóvel, não havia como pagar nem a metade da dívida. Quando surge a percepção da supervalorização da dívida frente ao valor do bem, faz com que os agentes econômicos passem a postergar novos empréstimos.

Neste caso americano, a bolha “estourou” a partir da inadimplência nas contratações que envolviam o maior juro contratual e a menor qualidade das carteiras, ou seja, nos empréstimos chamados de sub-prime (empréstimos concedidos aos agentes de maior risco futuro de inadimplência). Os números dão conta de que os empréstimos sub-prime representam taxa de 14% de inadimplência no mercado de crédito imobiliário dos EUA, do volume de US$ 10 trilhões concedidos como financiamento imobiliário; enquanto que a inadimplência das carteiras de melhor qualidade, chamada de prime, não alcançaram 3%.

Para entender como a crise tornou-se sistêmica em função dos créditos sub-prime, faz-se necessário conhecer o sistema de financiamento imobiliário americano. Diferentemente do brasileiro, o sistema americano ou Real Estate, possui seu mercado secundário bastante desenvolvido. Nesse sistema, é possível transformar um contrato habitacional em um título negociável no mercado financeiro, no processo denominado de securitização de dívidas.

A separação do mercado habitacional entre primário e secundário apresenta-se como alternativa para impulsionar a participação dos agentes privados e para padronizar contratos, os transformando em títulos negociáveis e, desse modo, mitigando os possíveis riscos de inadimplência para o sistema.

Estes títulos já emitidos e cujo lastro transformou-se de uma garantia com pagamento mensal em um volume financeiro, deve ser administrado eficientemente para produzir os mesmos resultados aos investidores.

A grande mudança que ocorreu no mercado de hipotecas americanas foi a fragmentação das principais atividades relacionadas com os empréstimos hipotecários, geração dos créditos, administração dos créditos, obtenção de funding e risco de crédito. Isso é mais evidente do lado dos investimentos. Investidores em créditos hipotecários não precisam se envolver com a sua geração e administração ou com o risco de crédito.

Um dos efeitos da fragmentação de atividades foi permitir que as S&L (Saving and Loans; pequenos bancos de depósitos e empréstimos habitacionais) evitassem o risco de variação das taxas de juros. Elas podem conceder empréstimos com taxas de juros fixas e vendê-los, mas continuar a ganhar dinheiro com a administração desses créditos. Podem também conceder empréstimos com taxas repactuáveis, com funding em depósitos de curto prazo e fazer hedge para proteger-se dos riscos dos empréstimos de longo prazo; ou usar os mercados de derivativos, que possuem várias gradações de proteção contra os riscos de flutuação dos juros.

Essas mudanças aumentaram a eficiência do mercado de hipotecas, mas geraram alguns problemas gerenciais. A fragmentação elevou a interdependência entre os participantes do mercado, tornando necessário monitorar os seus comportamentos e cuidar de que recebam os estímulos corretos para que cada um apresente desempenho adequado e compatível. Sem isso, a crise do mercado imobiliário americano não estancará.

*Ederson Passos e Mauro Zico da Silva são consultores de Crédito Imobiliário da Unisys Brasil.